유품정리·특수청소 뒤 도배·장판 원상복구, 언제 누가 하나요

유품정리, 특수청소, 쓰레기집 정리가 끝나면 마지막에 남는 것이 벽지와 장판입니다. 이것을 누가 고쳐야 하는지, 언제까지 정해야 하는지가 궁금해지는 시점입니다. 이 글은 법무부, 법제처 생활법령정보, LH, 마이홈포털이 공개한 안내를 옮겨 그 답의 재료를 모았습니다. 내 집에 어떤 규정이 적용되는지를 판단해 드리는 글은 아니라서, 계약서와 집을 관리하는 곳의 안내가 먼저입니다.

출발점은 계약서 한 조항과 민법 두 조문

생활법령정보는 임대차가 끝나면 임차인이 임차주택을 "원래의 상태로 회복하여 반환"해야 한다고 안내합니다(민법 제615조, 제654조). 어디까지가 원래 상태인지는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정한다고 하며, 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결을 근거로 듭니다(생활법령정보, 2026년 10월 15일 기준).

법무부 주택임대차표준계약서 제9조는 더 직접적입니다. 계약이 끝나면 임차인이 임차주택을 원래의 상태로 복구해 임대인에게 반환하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 반환한다고 적은 뒤 이렇게 덧붙입니다. "다만, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원상복구의무에 포함되지 아니한다." 같은 계약서의 한·영 대역본은 이 부분을 "ordinary wear and tear and deterioration due to aging of facilities"로 옮겼습니다(법무부 주택임대차표준계약서). 이 표준계약서 본문에는 청소를 따로 정한 조항이 없습니다. 이사 나가기 전에 청소를 어디까지 해 둘지는 내 계약서의 특약과 집주인과의 합의를 먼저 보셔야 합니다. 표준계약서를 쓰지 않았거나 특약이 붙어 있다면 그 문구부터 읽어 보세요.

집의 반환과 보증금의 반환이 동시라는 점은 생활법령정보에도 있습니다. 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 집 인도를 거절할 수 있고, 임대인은 집을 넘겨받을 때까지 보증금 지급을 거절할 수 있다는 안내입니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 생활법령정보).

낡은 것과 흠을 낸 것, LH 기준표로 감 잡기

민간 임대의 도배·장판 구분표와 사망 현장의 오염에 대한 공식 기준은 찾지 못했습니다. 견주어 볼 만한 공개 자료는 LH가 정보공개에 올린 「임대주택 수선비 부담 및 원상복구 기준」(시행기준일 2022. 6. 28.)입니다. LH 임대주택에 적용되는 기준이고, 별표의 도배·장판 칸은 이렇게 나뉘어 있습니다(LH 사전정보공표 「임대주택 수선유지비」 첨부).

퇴거 시 부과하지 않음 (임대인 부담)	퇴거 시 부과 (임차인 부담)
압정, 핀 등의 구멍자국 일조에 의한 자연 변색 누수 등 하자로 인한 얼룩, 곰팡이 냉장고, TV 뒷면의 도배 변색(탄 자국) 벽에 걸어둔 달력 또는 액자의 흔적 가구, 가전제품에 눌린 자국	임차인 책임의 찢김, 오염, 낙서 담배에 의한 눌은 자국, 탄 자국 이삿짐 운반으로 인한 바닥재 훼손 하자 방치로 인한 부식, 얼룩, 곰팡이 에어컨 누수 방치로 인한 벽, 바닥의 부식, 얼룩, 오염 등 2차 피해 애완동물에 의한 도배·장판 훼손 흡연에 의한 변색, 냄새부착, 오염 음료 등을 쏟아 생긴 얼룩, 곰팡이 사회 통념을 벗어나는 과도한 못박기

같은 기준의 기본 원칙 칸도 같은 구도입니다. 기간 경과와 노후화로 인한 변색, "통상의 손모"는 임대인 쪽에, 임차인의 고의·과실이나 비정상적인 사용으로 인한 오손·파손, 소모성 자재의 교체 등 유지·관리는 임차인 쪽에 적혀 있습니다. 다만 이 표에는 집 안에서 사람이 돌아가신 뒤 생긴 오염이나 냄새를 다룬 항목이 없습니다. 비슷한 것으로는 흡연에 의한 변색·냄새부착이 임차인 부담 칸에 있을 뿐입니다.

세입자였던 분이 돌아가신 뒤라면

생활법령정보는 임차인이 사망했을 때 임차권을 이렇게 이어받는다고 안내합니다(생활법령정보, 2026년 10월 15일 기준).

• 사망 당시 상속인이 그 집에서 함께 살고 있었다면 상속인이 이어받습니다.
• 상속인이 함께 살지 않았다면, 그 집에서 함께 살던 사실상의 혼인관계에 있는 사람과 2촌 이내 친족이 공동으로 이어받습니다(주택임대차보호법 제9조 제2항).
• 상속인이 없으면 함께 살던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 이어받습니다(같은 조 제1항).

이어받은 사람에게는 보증금반환청구권 같은 채권과 함께 차임지급의무, 원상회복의무 같은 채무도 따라간다고 안내되어 있습니다(제4항). 같은 조 제3항은 제1항과 제2항의 경우, 곧 상속인이 없거나 상속인이 함께 살지 않았던 경우에 이어받게 되는 사람(함께 살던 사실혼 배우자, 2촌 이내 친족)이 임차인 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 반대의사를 표시하면 이어받지 않는다고 정합니다(국가법령정보센터 주택임대차보호법 제9조). 혼자 사시던 분이라면 함께 살던 사람이 없으니 이 조항에 해당하는 사람이 없을 수 있습니다. 상속인은 이 1개월 규정이 아니라 상속포기·한정승인을 따로 살펴봐야 합니다. 상속을 포기하려면 상속개시 있음을 안 날부터 3개월 안에 상속 개시지의 가정법원에 신고합니다(생활법령정보 상속포기). 내 경우가 어느 쪽인지는 대한법률구조공단 법률상담 132에 먼저 물어보세요.

상속포기나 한정승인을 생각 중이시라면 한 가지 더 있습니다. 상속인이 상속재산을 처분하면 단순승인한 것으로 보는 규정이 있어서(민법 제1026조, 생활법령정보), 고인의 물건을 치우거나 집 안 시설을 손대기 전에 법률 전문가에게 어디까지 괜찮은지 확인하시는 것이 안전합니다.

그러면 고인의 집에 남은 오염을 원상복구 범위에 넣어야 하는지가 궁금해지는데, 위 표준계약서 문구나 LH 표에는 이 경우를 직접 다룬 항목이 없습니다. 계약서에 적힌 내용과 임대인과의 협의가 먼저이고, 의견이 갈리면 아래의 조정위원회에 물어볼 수 있습니다.

집주인 쪽에서 상속인이 있는지조차 분명하지 않아 막막하다면, 생활법령정보에 이런 안내가 있습니다. 상속인이 있는지가 분명하지 않은 때에는 피상속인의 친족, 그 밖의 이해관계인이 가정법원에 상속재산관리인의 선임을 청구할 수 있습니다(민법 제1053조 제1항). 여기서 이해관계인은 상속재산을 관리·청산하는 데 법률상 이해관계가 있는 사람, 상속채권자, 유증받은 사람 등으로 풀이되어 있고, 임대인이 해당하는지까지는 적혀 있지 않습니다(생활법령정보). 청구 전에 법률 전문가와 이야기해 보세요.

LH 임대주택 퇴거 점검은 이렇게 돌아갑니다

LH 기준에는 점검에서 비용 계산까지의 순서가 구체적으로 적혀 있습니다. 아래는 기준 본문 제2조, 제9조, 제11조에서 옮겼습니다.

1. 퇴거 2주 전 사전점검 시설물 상태에 따라 유보금을 정해 둡니다. 입주 때 임차인이 입회해 작성하고 날인한 「입주 및 퇴거 시 세대점검표」를 같이 씁니다.
2. 퇴거 당일 같은 점검표로 다시 점검 시설물 상태가 달라졌는지, 임차인의 과실이 있는지를 확인합니다. 입·퇴거 때 쓴 점검표 사본은 임차인에게 줘야 한다고 되어 있습니다.
3. 원상복구는 원칙적으로 임차인이 직접 복구하지 않고 퇴거했거나 원형과 다르게 복구한 경우, 또는 임차인이 맡기거나 동의한 경우에는 LH가 복구하고 든 실비를 임차인에게 부과할 수 있고, 부과는 유보금에서 공제하는 방식으로 합니다.
4. 도배·장판 부과액은 감가상각을 거쳐 계산 도배·장판의 내용연수는 10년이고, 임차인 부담 비용은 수선비용에서 (시설물 경과연수 ÷ 수선주기) × 수선비용을 뺀 값입니다. 경과연수는 설치 시점부터 세므로 거주 기간과 다를 수 있습니다. 도배·장판은 일부만 고쳐도 감가상각을 적용하고, 부과 범위는 최소 폭 단위의 ㎡입니다. 색을 맞추려고 손상 부위 밖까지 더 바르는 비용은 임대인이 부담합니다.
5. 이의 제기 퇴거 때 원상복구 비용에 이견이 있으면 이의를 낼 수 있고, LH는 세대점검표와 하자보수 신청 이력으로 과실 여부를 가립니다.

같은 기준의 제10조에는 청소와 남은 짐에 관한 문장도 있습니다. 퇴거 전 기본 청소(렌지후드와 가스레인지 주변 기름때, 음식물 찌꺼기, 양변기 묵은 때)를 하고, 잡동사니(폐기물)가 남아 있으면 임대인이 직접 반출·폐기한 뒤 그 비용을 퇴거하는 임차인에게 부과한다는 내용입니다.

공공건설임대주택 표준임대차계약서(공공주택 특별법 시행규칙 별지 제5호서식, 2025. 8. 1. 개정)는 제9조 제2항에서 벽지·장판의 보수주기를 이렇게 적었습니다. "벽지 및 장판: 10년(변색ㆍ훼손ㆍ오염 등이 심한 경우에는 6년으로 하며, 적치물의 제거에 "임차인"이 협조한 경우만 해당한다)". 제12조 제2항은 임대인이 주택과 내부 일체를 점검한 뒤 임차인의 수선유지 불이행에 따른 보수비 등을 임대보증금에서 먼저 빼고 남은 돈을 돌려준다고 정했습니다(표준임대차계약서(Ⅰ)).

SH 안내에는 공사 직원이 주택을 검사해 「시설물 원상복구 비용산정 지침」에 따라 퇴거자 부담액을 확정해 알려 주고, 퇴거자가 복구를 공사에 맡기면 퇴거자의 사용연한을 고려해 비용을 산출한다고 적혀 있습니다(SH 시설물 수선비용). 도배·장판을 따로 다룬 문장은 그 페이지에 없습니다. 경기주택도시공사(GH)와 인천도시공사(iH) 임대주택은 계약서와 단지 관리사무소에 기준을 확인하세요.

냄새가 벽지와 장판에 남았을 때

미국 텍사스대 연구진의 2001년 실험(Indoor Air 11권 4호)은 카펫, 석고보드, 비닐·목재 바닥재 같은 실내 자재가 공기 중 휘발성 유기화합물을 빨아들이는 정도를 쟀습니다. 미국 환경보호청의 곰팡이 청소 안내는 천장 타일이나 카펫 같은 흡수성·다공성 자재는 곰팡이가 슬면 버려야 할 수도 있다고 합니다(EPA, 2026년 6월 4일 갱신). 두 자료 모두 사망 현장의 냄새를 다룬 것은 아닙니다.

그래서 교체 여부는 기준표가 아니라 현장 상태를 보고 정하게 되고, 상담에서는 아래 점들을 함께 살핍니다. 의학이나 법률 기준은 아닙니다.

• 오염물을 치우고 닦았는데도 같은 자리에서 냄새가 계속 날 때
• 벽지나 장판에 얼룩이나 변색이 보이고 닦아서 지워지지 않을 때
• 임대인과의 정산이나 다음 입주 날짜가 정해져 있어 교체 여부를 서둘러 정해야 할 때

견적 사진에 벽지와 장판을 함께 담아 두면

견적을 위한 사진을 보내실 때 벽지와 장판이 보이는 사진을 몇 장 더 넣어 주세요. 방마다 문 앞에서 벽 두 면이 한눈에 보이는 사진, 바닥과 벽이 만나는 모서리, 얼룩이나 변색이 있는 곳은 바짝 대고 한 장, 한 걸음 물러나 한 장씩이면 됩니다.

이유는 두 가지입니다. 하나는 정산 기록입니다. 집을 비우기 전의 상태가 날짜가 남는 사진으로 있으면, 임대인이나 관리 주체가 공제할 항목을 이야기할 때 어느 부분을 말하는 것인지 맞춰 볼 수 있습니다. 다른 하나는 상담입니다. 벽지와 장판이 어떤 상태인지 보이면, 오염물을 어디까지 걷어 내고 청소할지 이야기가 빨라집니다.

감동클리닝은 사진을 항상 대표가 직접 보고, 사진으로 먼저 금액을 안내합니다. 현장에서 확정한 금액 외에 작업 중 추가 비용을 요구하지 않습니다. 모든 현장에 30년 주부 경력 한여사님이 함께 출동합니다. 저희가 하는 일은 짐 정리, 오염물 반출, 청소이고, 도배·장판은 상담 때 정합니다. 전화 1577-8031 또는 카카오톡 채널로 사진을 보내 주세요.

말이 엇갈릴 때 갈 수 있는 곳

임대인과 임차인 사이에서 비용 공제나 원상복구 범위로 의견이 갈리면 주택임대차분쟁조정위원회가 있습니다. 마이홈포털 안내에 따르면 이 위원회는 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택 임대차 분쟁을 다루고, 대한법률구조공단 18개 지부, LH 2곳(충북, 제주), 한국부동산원 10곳(서울, 경기 고양, 경기 성남, 인천, 강원, 세종, 전북, 경북, 울산, 경남)에 설치되어 있습니다. 심의·조정 사항에는 "임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁", "보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁", "임대차계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁"이 들어 있습니다. 신청을 받은 날부터 60일 안에 조정을 마치게 되어 있고, 부득이하면 30일 범위에서 늘릴 수 있습니다. 법원에 소가 제기된 사건 등은 신청이 각하될 수 있습니다(마이홈포털 심의·조정 사항, 조정 절차).

위원회 안내 페이지의 "오시는 길" 표에 지부별 대표전화와 담당 지역이 있고, 집이 있는 곳의 위원회에 신청합니다(마이홈포털). 마이홈 콜센터는 1600-1004(평일 09:00~18:00, 12:00~13:00 제외)이고, 대한법률구조공단 법률상담은 132입니다. 가족이 임차권을 이어받은 경우에도 신청할 수 있는지는 132에 먼저 물어보세요.

대한법률구조공단 사이버상담(2022년 6월 27일 답변)에는 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결이 인용되어 있습니다. 임대차보증금은 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하고, 임대인은 그 채권의 발생에 관해 주장·입증책임을 진다는 취지입니다(대한법률구조공단 사이버상담). 이 답변은 참고용 개인 의견이라는 단서가 달려 있으므로, 내 사건에 그대로 적용된다고 받아들이시기보다 공제할 항목과 그 근거를 글로 받아 달라고 요청해 볼 때의 참고로만 쓰세요.

마음이 무거운 날에는

가족이 살던 집을 정리하는 동안 마음이 무거워지는 날이 있을 수 있습니다. 그런 날에는 자살예방 상담전화 109를 쓰실 수 있고, 24시간 운영된다고 안내되어 있습니다(정책브리핑). 정신건강 위기상담 1577-0199는 전국 어디서나 걸면 시·군·구별로 정신건강전문요원 등이 상담해 줍니다(보건복지부). 지금 위험한 상황이면 112나 119에 먼저 연락해 주세요.

확인 기준일은 2026년 11월 10일입니다. 계약서 서식, 기관 기준, 법령은 바뀔 수 있습니다.